Un loyer est une créance, c'est à dire une somme d'argent due par une société ou personne à une autre société ou personne.
Le loyer est dû à une date (mensuelle, hebdomadaire ou autre) fixée par le propriétaire et le locataire.
Si le locataire ne règle pas le montant du à la date prévue, la créance devient un impayé et le propriétaire peut engager une procédure de recouvrement. Le point dans cet article.
Recouvrement des loyers impayés : définition de l'impayé locatif
Dans le système de la location, un bien est prêté en contrepartie d'une somme d'argent.
Le règlement du loyer doit avoir lieu aux conditions stipulées par le bail, qui fixe :
- la périodicité du règlement (mensuel, trimestriel, etc.) ;
- la date exacte de paiement ;
- le montant à régler (hors charges ou TTC).
L'impayé survient dès lors que le locataire ne satisfait pas au paiement du loyer selon les termes convenus. Le propriétaire peut alors engager une procédure de recouvrement.
Procédure pour un recouvrement de loyers impayés
La procédure dépend du type de bail signé (bail commerce, bail d'habitation, bail professionnel ou autre).
Toutefois, il existe un usage pour tous types de baux, la lettre recommandée valant mise en demeure de régler le ou les loyers impayés:
- C'est la première démarche à effectuer en cas d'impayé, une sorte d'avertissement. Dès qu'il la reçoit, le locataire doit prendre rapidement des dispositions et contacter son propriétaire.
- À partir de la réception de la lettre recommandée, le décompte des intérêts de la dette commence.
Ce préalable étant établi, voyons les démarches à accomplir selon les principaux types de baux.
Bon à savoir : un numéro d’appel gratuit « SOS impayés de loyers » est destiné aux locataires en difficulté, ainsi qu’aux propriétaires qui sont confrontés à des impayés de loyers. En appelant le 08 05 16 00 75 des juristes expliquent aux locataires et propriétaires les démarches à effectuer selon leur situation et l’avancement de la procédure.
À noter : avec la crise sanitaire, de nombreux foyers ont des difficultés à payer leur loyer. Le Gouvernement a mis en place une aide destinée à l’indemnisation des bailleurs, qui vient compléter le Fonds de solidarité pour le logement. Cette aide, d'une enveloppe de plus de 20 millions d’euros pour l’année 2021, a pour but de permettre le relogement prioritaire des personnes menacées d’expulsion, des propositions systématiques de relogement avant expulsion et une indemnisation des bailleurs en cas de maintien dans les lieux des personnes susceptibles d’être expulsées.
Bail d'habitation résidence principale (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
En cette matière, la loi est très précise. L'une des clauses de ce type de bail prévoit la délivrance, par huissier, d'un commandement de payer les loyers. (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :
- Si le locataire n'a pas intégralement remboursé la dette dans un délai de 2 mois après délivrance de ce commandement, le bailleur a le droit de résilier le bail.
- Cette procédure de résiliation doit être effectuée devant le tribunal d'instance le plus proche du lieu où est situé l'immeuble.
Bail commercial
La procédure applicable en matière de baux commerciaux est assez similaire à celle des baux d'habitation. Là aussi, un commandement de payer les loyers doit être adressé au locataire par huissier :
- Toutefois, pour ce type de bail, le débiteur ne dispose que d'un mois pour régler sa dette (article L. 145-41 du Code de commerce).
- À défaut de règlement de la part du locataire, là encore, le bailleur pourra saisir la juridiction compétente pour demander la résiliation du bail.
Bon à savoir : le juge compétent est celui du tribunal de grande instance du lieu où est situé le bien.
Autres baux
Le bail général prévu par le Code civil est beaucoup moins formaliste que les deux autres, cités précédemment :
- L'article 1728 du Code civil prévoit que le preneur (locataire) est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
- À part ça, les parties restent libres de la rédaction de la clause résolutoire (délai et forme de la résiliation de bail).
Toutefois, la plupart des clauses résolutoires de ces baux prévoient une résiliation de plein droit si, après l'envoi d'une sommation de payer, le locataire ne paie toujours pas dans le délai imparti.
Dans nombre de cas, le locataire refuse de partir ou conteste sa dette. La saisine du tribunal est là encore obligatoire, afin de voir valider la résiliation du bail et de solliciter l'expulsion.
Bon à savoir : les baux professionnels (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et articles 1714 et suivants du Code civil) sont soumis à ce régime.
Procédure de recouvrement des loyers impayés : conséquences
Une procédure de recouvrement ne peut avoir que deux issues :
- le locataire paye dans les délais impartis par la lettre recommandée, ou plus tard, avec les intérêts. En ce cas, le litige est résolu.
- Le locataire ne paye pas. Alors, il appartient au propriétaire de décider, au cas par cas, s'il accorde un délai supplémentaire ou s'il engage immédiatement une procédure judiciaire. Dans le cadre d'une procédure de résiliation judiciaire, un diagnostic social et financier doit être réalisé (formulaire Cerfa 16227).
Bon à savoir : le propriétaire est en droit d'exiger le paiement des loyers et d'adresser un commandement de payer au locataire qui a, de sa propre initiative et sans en avoir demandé l'autorisation au juge, suspendu le paiement de ses loyers au motif que le bailleur ne remplit pas ses propres obligations (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-19-614).
Pour en savoir plus :
- Pour plus d'informations sur les principes du recouvrement, consultez notre page étapes du recouvrement de créances.
- Si votre locataire ne paie toujours pas après réception de la lettre recommandée, vous pouvez être amené à faire appel à un huissier.