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La vente forcée d'un immeuble saisi est faite aux enchères publiques aux termes d'une audience d'enchères devant le tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) compétent.
À l'issue de la mise aux enchères, l'acquéreur du bien immobilier, que l'on appelle l'adjudicataire, doit respecter les clauses du cahier des charges de la vente. Il doit également s'acquitter du prix de l'enchère et des frais.
À défaut pour l'adjudicataire de payer le prix et les frais dans les délais prescrits, le bien immobilier est alors remis en vente, à la demande du créancier poursuivant, du créancier inscrit privilégié, ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.
C'est la procédure de réitération des enchères, appelée également la procédure de folle enchère.
Réitération des enchères : procédure
La délivrance d'un certificat
Selon l'article 2212 du Code civil, la poursuite sur réitération des enchères aboutit à la résolution de l'adjudication de plein droit, avec remise en vente du bien immobilier.
En premier lieu, la personne qui poursuit le réitération des enchères doit se faire délivrer par le greffe du tribunal un certificat attestant que l'adjudicataire n'a pas procédé au paiement du prix et des frais.
Le poursuivant doit ensuite signifier ce certificat :
À peine de nullité de la procédure, la signification doit comporter, outre les mentions obligatoires prescrites pour tout exploit d'huissier :
- la sommation d'avoir à payer le prix et les frais de la vente dans le délai de 8 jours ; et
- le rappel des dispositions, d'une part de l'article L. 322-12, d'autres part des articles R.311-6, R.322-56, R.322-58, R.322-68, R.322-69 et R.322-72 du Code des procédures civiles d'exécution.
À réception de la signification du certificat, l'adjudicataire peut contester ce dernier dans le délai de 15 jours. Dans le cas où l'adjudicataire souhaite contester, il doit saisir le juge du tribunal judiciaire par conclusions d'avocat déposées au greffe dans de délai de 15 jours.
C'est le juge de l'exécution qui statue sur cette contestation, et la décision rendue n'est pas susceptible d'appel.
À défaut pour l'adjudicataire de satisfaire à la sommation qui lui a été faite, le bien immobilier est alors remis en vente aux termes d'une nouvelle procédure d'adjudication.
La remise en vente
La nouvelle audience sur réitération des enchères est fixée par le juge de l'exécution sur requête de la partie qui entend poursuivre la procédure (débiteur saisi, créancier poursuivant, créancier inscrit).
Cette audience doit se tenir dans un bref laps de temps, à une date comprise dans un délai de 2 à 4 mois suivant la date de la signification du certificat du greffe à l'acquéreur qui poursuit la réitération des enchères.
L'ensemble des parties à la procédure, c'est-à-dire le débiteur saisi, le créancier poursuivant, et le créancier privilégié inscrit, sont avisés par le greffe du tribunal de la date fixée pour l'audience, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Les formalités de publicité sont renouvelées, dans les formes et conditions de la première vente aux enchères, et comportent le montant de l'adjudication.
Bon à savoir : l'adjudicataire initial défaillant reste tenu du paiement des frais de la première adjudication.
Effets de la réitération des enchères
Les effets pour le débiteur saisi
Le débiteur saisi redevient propriétaire de son bien immobilier, depuis la première adjudication jusqu'à la nouvelle.
Cela signifie concrètement que le droit de l'enchérisseur défaillant (le premier adjudicataire) est rétroactivement résolu.
Les effets pour l'adjudicataire défaillant
Aux termes de l'article L. 322-12 du Code des procédures civiles d'exécution, il est tenu au paiement de la différence entre son enchère initiale, et le prix de la revente, pour le cas où celui-ci serait inférieur.
L'adjudicataire défaillant ne peut pas se faire rembourser des sommes qu'il a antérieurement versées, et reste tenu des frais de la première enchère qu'il conserve à sa charge.
Bon à savoir : passé un délai de 2 mois à compter de la première adjudication, l'adjudicataire défaillant doit payer les intérêts au taux légal sur son enchère, et ce jusqu'à ce qu'une nouvelle vente soit effective.
Les effets pour l'adjudicataire sur réitération des enchères
Le nouvel adjudicataire est à son tour tenu des frais, mais uniquement ceux qui concernent cette nouvelle vente.
Concrètement, l'adjudication sur réitération des enchères met à la charge du dernier adjudicataire :
- le paiement du prix et des frais ;
- le paiement des droits de mutation à titre onéreux ;
- le paiement de la publication du jugement.